济南市投资控股有限公司房屋土地管理暂行办法

第一章                    总则

第一条  为进一步规范管理济南市投资控股有限公司房屋土地资源，保护房屋、土地资源的合法权益和完整性，加大监督保护的力度，防止资产流失，提高资产的使用率和经济效益，实现国有资产的保值增值，根据《中华人民共和国土地管理法》、《济南市房屋租赁管理暂行规定》、《济南市投资控股有限公司国有资产监督管理暂行办法》等有关规定，结合工作实际，制定本办法。

第二条  依照本办法，济南市投资控股有限公司（以下简称控股公司）负责对监管企业房屋土地的使用和出租工作进行指导监督，并指定专门部门（公司）进行统一管理，建立房屋土地出租工作备案制度。

第三条  本办法所指房屋和土地资产，是指控股公司机关本部拥有和实际控制的房屋、土地及其附属设施，包括“山水”移交、纪委查没、破产回购和企业改制遗留的房屋土地及其附属设施等；各监管企业拥有和实际使用的房屋、土地。

第四条  房屋土地管理应坚持下列原则：

（一）坚持统一监管的原则。

（二）坚持公开、公平、公正原则。

（三）坚持市场化定价原则。

（四）坚持盘活增效不流失原则。

（五）坚持国家利益和职工合法权益优先保护原则。

第二章    使用管理

第五条  建立房屋、土地资源档案及构筑物明细账，财务部门按照有关规定建立健全财务账。

第六条  房屋、土地的使用、出租、抵押、开发等决策事项由党委会或经理（厂长）办公会集体审议决定。

第七条  日常监督管理实行定期巡查制度，查看房屋土地的完好状态，是否需要维修，及时制止各类违法占用、私自改建、扩建行为。

第八条  对于受历史遗留问题影响，长期被占用的土地房产，一律按非法占用土地房产作下列处理：

（一）责令占用者退还非法占用的房屋、土地。

（二）对未经同意擅自占地建房建厂或其他设施，应限期拆除恢复原状，逾期不拆者，应强行拆除，以料抵工。

（三）构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九条  坚持定期对房屋土地管理工作进行专题研究、汇报，及时解决房屋土地管理保护工作中发现的问题。

第三章    出租管理

第十条  房屋土地暂不使用或未列入开发计划的，应及时对外出租，以盘活资产增加收入。

第十一条  在出租房屋、土地前应当通过调查摸底，综合考虑房地产所在地段、租赁市场行情等因素，合理确定房屋、土地招租的最低价格，也可根据实际情况，不设定底价直接对外招租。

第十二条  依据招租底价或直接对外招租的实际情况，制定出租方案并向党委会或董事会或经理（厂长）办公会进行专题汇报，形成集体决议。出租方案应当包括出租房屋、土地的目的、可行性、出租期限、租金标准、递增幅度、付款方式、出租收入用途等内容。

第十三条  用于生产经营的主体房屋、土地对外出租，造成职工下岗等涉及职工利益的，应广泛征求职工意见，保证职工合法知情权。

第十四条  党委会或董事会或经理（厂长）办公会形成决议或决策后，按照市场化运作方式，通过济南产权交易所或报纸等媒介披露信息对外公开招租。

第十五条  公告期满后，由控股公司机关、监管企业组成评标工作小组，对公开征集的意向承租人，分别采用招投标、竞价和拍卖的方式确定承租人。

第十六条  有以下情形之一的房屋、土地出租，可采用协议租赁方式，协议租赁价格不得低于确定或估算的最低价格:

（一）只有特定的承租人才有能力经营，无其他选择对象。

（二）经公开征集只产生一个竞租者。

（三）其他适合协议租赁的情形。

第十七条  承租方确定后，房屋、土地租赁当事人应当依据《合同法》订立书面租赁合同。房屋、土地租赁合同的内容至少应包括下列条款： 

（一）租赁当事人姓名或者单位名称及住所。

（二）房屋座落、面积、结构、装修，附属设施和设备状况。     

（三）租赁用途。

（四）租赁期限。

（五）租金数额（包括递增幅度）及交付方式。

（六）房屋交付日期。

（七）房屋使用要求和修缮责任。

（八）房屋转租的约定。

（九）房屋返还时状态和增添物的处置。

（十）变更、解除合同的条件。

（十一）违约责任。

（十二）合同纠纷的解决方式。

（十三）当事人约定的其他条款。 

第十八条  房产、土地出租期限由出租方与承租方依据有关规定和具体情况共同商定，但租期不宜过长。

第十九条  对于出租期限1年以上的，1年以后的租金应考虑房屋、土地所在地段、租赁市场行情、银行利率等因素合理确定租金的递增幅度或额度。

第二十条  房屋、土地出租应先收取保证金、租金后方可交付使用，租金可按月、按季或按年一次性收取。保证金数额根据所租赁房屋、土地附属设施的实际情况，由双方合理确定，并在合同中注明。

第二十一条  监管企业出租房屋、土地行为实行备案制，并由控股公司指定专门部门（公司）进行统一监管。承租方确定后，监管企业填写房屋、土地出租项目备案表，并将房屋、土地出租方案、经理（厂长）办公会决议、拟签订的租赁合同等相关资料报控股公司备案，未经备案的不得擅自签订租赁合同。租赁合同中应注明出租人、承租人双方签字、盖章和经控股公司备案后生效。本办法实行前已出租的，应将租赁合同报控股公司备案。

第二十二条  土地、房屋的租金收入，必须按国家现行财务规定进行会计核算，并按税法规定及时、足额纳税，不得变相隐匿收入。困难企业租金收入，应当优先用于支付在职职工的工资和离退休人员、在册职工各类保险等费用。

第二十三条  根据《济南市落实安全生产经营单位安全生产主体责任暂行规定》，出租人应与承租人签订专门的安全生产管理协议，或者在租赁合同中约定有关的安全生产管理事项。包括以下内容：

（一）双方安全生产职责、各自管理的区域范围。

（二）作业场所安全生产管理内容。

（三）在安全生产方面各自享有的权利和承担的义务。

（四）对安全生产管理奖惩、生产安全事故应急救援与经济赔偿等事故善后处理、安全生产风险抵押金等安全生产事项涉及有关资金安排的约定。

（五）对生产安全事故的报告、配合调查处理等作出规定。

（六）其他应当规定的内容。

出租人对承租人的安全生产工作统一协调、管理，督促承租人建立安全生产、防火防盗、防人身伤亡等规章制度，审查承租人的有关安全生产条件或者资质，并不定期进行检查指导。

第二十四条  出租方应及时了解承租方生产经营情况，避免出现租金拖欠、承租方关门走人等情况，导致租金及房屋损失的，应在保证金数额之内有效控制风险。

第二十五条  承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回出租的房屋、土地。由此造成的损失，由承租人负责赔偿，必要时应通过法院诉讼的形式追偿。

（一）将承租的房屋、土地擅自转租的。

（二）将承租的房屋、土地擅自转让、转借他人或擅自调换使用的。 

（三）将承租的房屋、土地擅自拆改结构或改变用途的。

（四）拖欠租金累计达三个月的。

（五）利用承租房屋、土地进行违法活动的。

（六）故意损坏承租房屋的。

（七）法律、法规规定其他可以收回房屋、土地的。

第二十六条  出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。   

第二十七条  租赁期内，当事人一方发生分立、合并、解散、被撤销的，由其权利义务承接人继续履行原租赁合同。但法律、法规另有规定或当事人另有约定的除外。 

第二十八条  租赁期内，出租人将其出租的房屋、土地设定抵押，应书面通知承租人，并将租赁情况如实告知抵押权人。抵押期内租赁期满，所有权人欲继续出租该房屋，必须征得抵押权人书面同意。 

第二十九条  有下列情形之一的，房屋、土地租赁当事人可变更或解除租赁合同：

（一）符合法律、法规规定或合同约定的。

（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的。

（三）因规划建设需要拆迁的。

（四）当事人协商一致的。 

第三十条  控股公司指定专门部门（公司）对监管企业出租房屋、土地的出租场所、租金收入和物业管理等事项进行统一监管，并不定期的进行检查、督导。

第三十一条  凡违反本办法，擅自出租房屋、土地，或明显低价出租，造成资产流失的，按照国家有关法律法规追究有关人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四章              修缮管理

       第三十二条  对房屋、土地及其附属设施进行定期检查、修缮，保证房屋正常使用和安全。

第三十三条  出租的房屋土地及其附属设施，属自然损坏的，应按合同约定的修缮责任执行。因承租人原因造成房屋、土地及附属设施损坏的，承租人应负责修复和赔偿。

第三十四条  承租人在租赁期间进行房屋修缮，应事先将修缮方案报出租人，经批准后方能进行。

第五章    附则

第三十五条  本办法由控股公司负责解释。

   第三十六条  本办法自公布之日起施行。