济南市投资控股有限公司
监管企业房屋土地出租管理暂行办法
第一条 为加强监管企业实物资产的监督管理,规范监管企业房屋、土地出租行为,加强房屋、土地出租工作的指导和监督,根据《济南市房屋租赁管理暂行规定》、《济南市投资控股有限公司国有资产监督管理暂行办法》等有关规定,结合各监管企业的实际,制定本办法。
第二条 依照本办法,济南市投资控股有限公司(以下简称控股公司)负责对下属企业的房屋土地出租工作进行指导监督,建立房屋土地出租备案制度。
第三条 本办法所称监管企业房屋土地出租,是指各监管企业(出租方),将本企业占有、控制使用的房屋、土地用于对外出租、出借给法人、自然人(承租方)从事生产、经营活动收取一定租金的行为。
第四条 各监管企业房屋土地出租行为应坚持下列原则:
(一)坚持房屋土地出租公开、公平、公正原则;
(二)坚持盘活增效不流失原则;
(三)坚持国家利益和职工合法权益优先保护原则;
(四)坚持市场化定价原则。
第五条 企业房屋、土地出租应当制定租赁方案并经企业厂长(经理)办公会审议。租赁方案应当包括租赁资产的目的、可行性、租赁期限、租金标准、租赁收入用途等内容。
第六条 企业用于生产经营的主体房屋、土地对外出租,造成职工下岗等涉及职工利益的,应广泛征求职工意见,保证职工合法知情权。
第七条 监管企业在出租房屋、土地前应当通过调查或按照市国资委《济南市国有资产评估管理工作规程》的规定聘请具有房地产评估资质的评估机构对拟出租的房屋、土地进行评估,综合考虑房地产所在地段、租赁市场行情等因素,合理确定房屋、土地招租的最低价格。
第八条 依据评估底价,按照市场化运作方式,通过济南市公共资源交易中心和报纸等媒介对外公开招租,采用招标、竞价和拍卖的形式确定承租人。
第九条 有以下情形之一的房屋、土地出租,可采用协议租赁方式,协议租赁价格不得低于评估价:
(一) 只有特定的承租人才有能力经营,无其他选择对象;
(二) 经公开征集只产生一个竞租者;
(三) 其他适合协议租赁的情形。
第十条 承租方确定后,房屋、土地租赁当事人应当依据《合同法》订立书面租赁合同。房屋、土地租赁合同的内容至少应包括下列条款:
(一)租赁当事人姓名或者单位名称及住所;
(二)房屋座落、面积、结构、装修,附属设施和设备状况;
(三)租赁用途;
(四)租赁期限;
(五)租金数额(包括递增幅度)及交付方式;
(六)房屋交付日期;
(七)房屋使用要求和修缮责任;
(八)房屋转租的约定;
(九)房屋返还时状态和增添物的处置;
(十)变更、解除合同的条件;
(十一)违约责任;
(十二)合同纠纷的解决方式;
(十三)当事人约定的其他条款。
第十一条 房产、土地出租期限由出租方与承租方依据有关规定和具体情况共同协定,但租期不宜过长。
第十二条 对于出租期限1年以上的,1年以后的租金应考虑房屋、土地所在地段、租赁市场行情、银行利率等因素合理确定租金的递增幅度或额度。
第十三条 房屋、土地出租应先收取保证金、租金后方可交付使用,租金可按月、按季或按年一次性收取。保证金数额根据所租赁房屋、土地附属设施的实际情况,由双方合理确定,并在合同中注明。
第十四条 控股公司监管企业出租房屋、土地行为实行备案制。承租方确定后,监管企业将出租房屋、土地的资产评估报告、招租方案、经理办公会决议、租赁合同等相关资料报控股公司备案。本办法实行前已出租的,应将租赁合同报控股公司备案。
第十五条 监管企业租金收入,必须按国家现行财务规定进行会计核算,并按税法规定及时、足额纳税,不得变相隐匿收入。困难企业租金收入,应当优先用于支付职工工资、生活费及各类社会保险等费用。
第十六条 根据《济南市落实安全生产经营单位安全生产主体责任暂行规定》,监管企业应与承租人签订专门的安全生产管理协议,或者在租赁合同中约定有关的安全生产管理事项。包括以下内容:
(一)双方安全生产职责、各自管理的区域范围;
(二)作业场所安全生产管理内容;
(三)在安全生产方面各自享有的权利和承担的义务;
(四)对安全生产管理奖惩、生产安全事故应急救援与经济赔偿等事故善后处理、安全生产风险抵押金等安全生产事项涉及有关资金安排的约定;
(五)对生产安全事故的报告、配合调查处理等作出规定;
(六)其他应当规定的内容。
监管企业负责对承租人的安全生产工作统一协调、管理,督促承租人建立安全生产、防火防盗等规章制度,审查承租人的有关安全生产条件或者资质,并不定期进行检查指导。
第十七条 监管企业应及时了解承租方生产经营情况,避免出现租金拖欠、承租方关门走人等情况,导致租金及房屋损失的,应在保证金数额之内有效控制风险。
第十八条 承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回出租的房屋、土地。由此造成的损失,由承租人负责赔偿,必要时应通过法院诉讼的形式追偿。
(一)将承租的房屋、土地擅自转租的;
(二)将承租的房屋、土地擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;
(三)将承租的房屋、土地擅自拆改结构或改变用途的;
(四)拖欠租金累计达三个月的;
(五)利用承租房屋、土地进行违法活动的;
(六)故意损坏承租房屋的;
(七)法律、法规规定其他可以收回房屋、土地的;
第十九条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人,不能按期交付的,应当支付违约金,给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第二十条 租赁期内,监管企业作为当事人一方发生分立、合并、解散、被撤销的,由其权利义务承接人继续履行原租赁合同。但法律、法规另有规定或当事人另有约定的除外。
第二十一条 租赁期内,监管企业将其出租的房屋、土地设定抵押,应书面通知承租人,并将租赁情况如实告知抵押权人。抵押期内租赁期满,所有权人欲继续出租该房屋,必须征得抵押权人书面同意。
第二十二条 有下列情形之一的,房屋、土地租赁当事人可以变更或解除租赁合同:
(一)符合法律、法规规定或合同约定的;
(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的,
(三)因规划建设需要拆迁的;
(四)当事人协商一致的。
第二十三条 控股公司对监管企业出租房屋、土地进行监督,不定期对各监管企业的出租场所、租金收入等事项进行检查。
第二十四条 凡违反本办法,擅自出租房屋、土地,或明显低价出租,造成资产流失的,按照国家有关法律法规追究监管企业负责人和有关人员的行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。
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